סגירת מרפסת: מה מותר, אילו אישורים צריך ואיך מתכננים

מרפסת סגורה נראית כמו דרך פשוטה להוסיף חדר, אבל סגירת מרפסת היא לא עבודה שאפשר להניח שהיא פטורה מהיתר. היא מופיעה בשמה בתקנות כעבודה שטעונה היתר, ויש רשויות מקומיות שההנחיות שלהן מגבילות אותה מאוד או לא מאפשרות אותה כלל. לכן לפני שמזמינים ספק, בודקים מה מותר בנכס שלכם.

המדריך מיועד לבעלי דירות, ובמיוחד בבית משותף, ששוקלים לסגור מרפסת. הוא מסביר מה קובעים החוק והתקנות, מה המסלול המקוצר לקבלת היתר ומתי הוא לא חל, מה לבדוק ברשות המקומית ובבית המשותף, מה לתכנן, ומה קורה כשסוגרים בלי היתר.

סגירת מרפסת: האם צריך היתר

חוק התכנון והבנייה קובע אילו עבודות טעונות היתר, ומאפשר לקבוע בתקנות עבודות נוספות. תקנות התכנון והבנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר) מונות במפורש, בין העבודות האלה, "סגירת מרפסת".

בחוק עצמו מופיעה "מרפסת שנסגרה כדין" בהגדרה של "שינוי פנימי" בדירה, אבל ההגדרה מתייחסת למרפסת שכבר נסגרה באישור. היא לא פוטרת את הסגירה עצמה. גם תקנות הפטור מהיתר לא כוללות פטור לסגירת מרפסת בדירת מגורים.

המשמעות המעשית: סגירה בזכוכית, במערכת מתקפלת, נגררת או שקופה לא נעשית פטורה מהיתר רק משום שאין בה קיר קבוע. אם ספק אומר שלא צריך היתר, כדאי לבקש ממנו לפרט על איזה סעיף הוא מסתמך, ולבדוק את זה ברשות המקומית.

רישוי בדרך מקוצרת: היתר, לא פטור

תקנות התכנון והבנייה (הליך רישוי בדרך מקוצרת) כוללות ברשימת העבודות שלהן "סגירת מרפסת מקורה, למעט מרפסת זיזית, באמצעות חומרים קלים". זה מסלול לקבלת היתר בהליך קצר יותר, לא פטור מהיתר.

המסלול לא חל אוטומטית על כל סגירה. הוא חל רק כשמתקיימים התנאים שבתקנות, ויש בהן סייגים. בין היתר, התקנות לא חלות על בקשה שכוללת הקלה או שימוש חורג לפי החוק, ולא על מגרש, אתר, מתחם או בניין שמיועדים לשימור לפי תוכנית מאושרת או רשימת שימור מאושרת. לכן גם כשהמרפסת מקורה והחומרים קלים, בודקים מול הרשות המקומית אם הבקשה שלכם עומדת בתנאים.

מה קובע אם אפשר לסגור את המרפסת שלכם

התשובה לא תלויה רק בעירייה. כדי לדעת אם אפשר לסגור, בודקים כמה דברים:

• התוכנית שחלה על הנכס: מה היא מתירה, ומה היא קובעת לגבי מרפסות.
• ההיתר הקיים של הבניין: מה אושר בו, ואם כבר נקבע בו משהו לגבי המרפסות.
• ההנחיות המרחביות של הוועדה המקומית: הנחיות עיצוב ותכנון שכל ועדה מקומית קובעת לעצמה.
• מגבלות נוספות: למשל בניין לשימור, או מגבלות שנובעות מהתקנון של הבית המשותף.

ההנחיות המרחביות משתנות מאוד בין רשויות, ושתי דוגמאות ממחישות כמה. בתל אביב-יפו, ההנחיות קובעות שככלל לא תאושר סגירת מרפסות, אלא אם תוכנית קבעה אחרת. כשסגירה בחזית לרחוב מאושרת, היא צריכה להיעשות בבת אחת ובאופן אחיד בכל מרפסות החזית, הטור או האגף שפונים לרחוב. כל סגירה שמאושרת צריכה להיעשות בחומרים קלים, ותריסי פלסטיק לא מאושרים. ברמת גן, ההנחיות המרחביות העדכניות קובעות שסגירת מרפסות וגזוזטראות אינה מותרת בכל חומר, גמיש או קשיח, אטום או שקוף, פריק, נגרר או מתקפל. אלה דוגמאות מקומיות בלבד. את מה שחל אצלכם בודקים ברשות המקומית שלכם.

בית משותף: הסכמה והיתר הם שני דברים נפרדים

דיני התכנון והבנייה קובעים אם צריך היתר. דיני הבית המשותף קובעים מה צריך מול שאר בעלי הדירות. אם חל התקנון המצוי שבחוק המקרקעין, שינוי שפוגע ברכוש המשותף צריך הסכמה מראש של האסיפה הכללית של בעלי הדירות, וזה כולל, לפי התקנון, פגיעה בחזות החיצונית התקינה והאחידה של הבניין כפי שהייתה בסוף הבנייה. אם לבניין נרשם תקנון מוסכם, בודקים גם מה הוא קובע, כי התקנון המצוי חל רק במה שהתקנון הרשום לא מסדיר.

הסכמת האסיפה אינה מחליפה היתר בנייה, והיתר בנייה אינו מחליף הסכמה שנדרשת לפי דיני הבית המשותף. גם השאלה אם המרפסת עצמה היא חלק מהדירה או חלק מהרכוש המשותף תלויה ברישום של הבניין, ולכן בודקים אותה ברישום ובתקנון. על הסכמות ואישורים בשיפוץ בבניין משותף אפשר לקרוא במדריך לשיפוץ בבית משותף.

מה מתכננים: מעקה, זיגוג, אור ואוורור

תקנות בטיחות המשתמש חלות על בקשות להיתר שהוגשו מ-1.2.2020 ואילך. כשהבקשה כוללת מעקה או זיגוג, מעקה נדרש לעמוד בדרישות ת"י 1142, וזיגוג בבניין נדרש לעמוד בדרישות ת"י 1099. זה לא אומר שכל סגירת מרפסת מחייבת להחליף את המעקה הקיים. מה נדרש במקרה שלכם נבדק במסגרת התכנון והבקשה להיתר.

סגירת מרפסת משפיעה גם על החדרים שפונים אליה. התוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) קובעת שחדר מגורים ומטבח צריכים חלונות שפונים לאוויר החוץ או למרפסת שסגורה בתריס בלבד. סגירת המרפסת יכולה לשנות את האופן שבו חלונות החדר עומדים בדרישות התאורה והאוורור, ולכן בודקים את הנושא במסגרת התכנון והבקשה להיתר.

מה קורה כשסוגרים בלי היתר

לפי חוק התכנון והבנייה, עבודה שטעונה היתר ונעשתה בלי היתר היא "עבודה אסורה", ושימוש בה הוא "שימוש אסור". אלה שתי עבירות שונות, והחוק מאפשר בנסיבות המתאימות להאשים בהן גורמים שונים: מי שביצע את העבודה בפועל, ובשימוש אסור גם, בין היתר, את בעל המקרקעין ומי שמחזיק בהם בפועל.

לגבי שימוש אסור, החוק קובע חריג למי ששוכר את המקרקעין למטרת מגוריו בהם. החריג הזה חל על השימוש, ולא נותן חסינות כללית: שוכר שביצע בעצמו עבודה אסורה אינו מוגן רק משום שהוא שוכר.

סדר הפעולות לפני שסוגרים מרפסת

• בודקים ברישום הבית המשותף ובתקנון מה מעמד המרפסת ומה התקנון קובע.
• בודקים ברשות המקומית את התוכנית, את ההיתר הקיים ואת ההנחיות המרחביות.
• בבית משותף, מקבלים מראש את ההסכמה שנדרשת לפי התקנון.
• מגישים בקשה להיתר, במסלול המקוצר אם הבקשה עומדת בתנאים שלו.
• אפשר לבדוק מערכות ולקבל הצעות מחיר במהלך התכנון, אבל לא מתחילים בביצוע הסגירה לפני שהתקבל ההיתר הנדרש, ובהתאם לתכנון שאושר.

אם מתברר שאצלכם לא ניתן לסגור את המרפסת, אפשר עדיין לשפר את השימוש בה בפתרונות של הצללה ופרטיות שאינם סגירה. גם הם צריכים להתאים לתוכנית ולהנחיות המרחביות החלות במקום. על פתרונות כאלה אפשר לקרוא במדריך לפרטיות במרפסת בבניין משותף.