פרוטוקול מסירה הוא המסמך שבו נרשם מצב הדירה ביום שהיא עוברת לקונה. מגיעים עם החוזה והמפרט, ומי שהזמין שינויי דיירים גם עם רשימתם. בודקים כל חדר, מצלמים כל ליקוי, ורושמים גם מה לא ניתן היה לבדוק. לא חותמים על ויתור על זכויות. על ליקוי שנראה ביום המסירה, חוק המכר (דירות) מאפשר להסתמך כשההודעה ניתנה בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותכם, ובשאלות על זכויות נעזרים בעורך דין.
ביום המסירה הדירה לא תמיד נקייה, לפעמים יש לחץ לסיים מהר, ומולכם דף שמבקשים שתחתמו עליו. הדף הזה הוא פרוטוקול המסירה, ומה שנכתב בו, או לא נכתב, עלול להשפיע על ויכוחים עתידיים על ליקויים שהיה אפשר לראות באותו יום. לכן כדאי להגיע אליו מוכנים, ולא לגלות ביום עצמו מה צריך לבדוק.
המדריך מיועד לרוכשי דירה חדשה מקבלן. הוא עובר על שלושה שלבים: ההכנה לפני המסירה, הבדיקה והתיעוד ביום עצמו, ומה עושים עם ליקויים שמתגלים אחרי שנכנסים לגור. אין בו ייעוץ משפטי, ובכל שאלה על זכויות ומועדים כדאי להיעזר בעורך דין.
מה זה פרוטוקול מסירה, ולמה הוא חשוב
פרוטוקול מסירה הוא המסמך שבו נרשם מצב הדירה ברגע שהיא עוברת אליכם: מה נבדק, אילו ליקויים נמצאו, ומה עדיין לא הושלם. הוא לא רק רשימת תיקונים לקבלן, אלא תיעוד של מה שהיה אפשר לראות באותו יום.
זה חשוב בגלל האופן שבו החוק מסתכל על ליקויים. לפי חוק המכר (דירות), על אי-התאמה שאפשר היה לגלות כשהדירה הועמדה לרשות הקונה, הקונה זכאי להסתמך אם הודיע עליה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו. על אי-התאמה שלא היה אפשר לגלות בבדיקה סבירה באותו זמן, מודיעים למוכר תוך זמן סביר אחרי שהתגלתה. ליקוי שנראה לעין ביום המסירה ולא נרשם עלול להפוך לוויכוח, ולכן כדאי שיירשם כבר בפרוטוקול. בשאלה איזה מועד חל על ליקוי מסוים, נעזרים בעורך דין.
לפני יום המסירה: מה מחליטים ומה מכינים
ההחלטה הראשונה היא מי בודק. אפשר לבדוק לבד, עם רשימה מסודרת, או להביא בודק מקצועי שמכיר ליקויי בנייה. מי שמביא בודק מתאם איתו מראש את המועד, כדי שיהיה נוכח ביום המסירה עצמו או סמוך אליו.
המסמכים. מביאים את החוזה, המפרט והתוכניות של הדירה. המפרט הוא הבסיס להשוואה, כי מה שנמסר צריך להתאים למה שכתוב בו. מי שהזמין שינויי דיירים מביא גם את רשימת השינויים שסוכמו, כדי לבדוק שכל אחד מהם בוצע כמו שהוזמן.
הציוד. טלפון טעון עם מצלמה, פנס, מנורה קטנה או בודק שקעים, מטר, ודף או קובץ לרישום לפי חדרים.
התיאום עם הקבלן. מבקשים לקבוע את המסירה בשעות היום, כשיש אור טבעי, ומוודאים שהמים והחשמל מחוברים, אחרת אי אפשר לבדוק ברזים, ניקוזים ושקעים.
ביום המסירה: מה בודקים, חדר אחר חדר
עוברים על הדירה לפי סדר קבוע, חדר אחרי חדר, כדי לא לדלג על משהו. הרשימה הבסיסית:
- חלונות ותריסים: נפתחים, נסגרים וננעלים עד הסוף, בלי שריטות או סדקים בזכוכית.
- דלתות: נסגרות בלי להתחכך, והמנעולים והידיות עובדים.
- ריצוף וחיפוי: אריחים שבורים, סדוקים או מוכתמים, ורובה חסרה.
- קירות ותקרות: סדקים, כתמים, צבע לא אחיד ושקעים בטיח.
- מים וניקוז: כל ברז נפתח במים חמים וקרים, המים מתנקזים מהכיור, מהמקלחת ומהמרפסת, והאסלות מודחות. בודקים גם שאין טפטוף מתחת לכיורים ובחיבורים.
- מטבח: דלתות הארונות והמגירות נפתחות ונסגרות, משטח העבודה שלם ומחובר, והנקודות למכשירים נמצאות במקום שמופיע במפרט.
- חדרי רחצה: המים במקלחת זורמים אל הניקוז ולא נשארים על הרצפה, והאיטום סביב האמבטיה או המקלחון רציף.
- מרפסת: ריצוף שלם, ניקוז שעובד ודלתות יציאה שנסגרות היטב.
- חניה ומחסן: אם הם חלק מהעסקה, בודקים שהמיקום תואם לחוזה, ושהדלת, המנעול והתאורה במחסן עובדים.
- מערכות נוספות: מערכת חימום המים, ההכנות למיזוג, האינטרקום ותריסים חשמליים, לפי מה שכלול במפרט.
- חשמל: כל מתג מדליק את מה שהוא אמור להדליק, וכל שקע עובד. את לוח החשמל לא פותחים ולא מפרקים. אם יש חשש לתקלה, רושמים אותה ומבקשים שחשמלאי בעל רישיון יבדוק.
- ממ"ד: הדלת והחלון המוגן נפתחים, נסגרים וננעלים עד הסוף.
- מעקות: בודקים במבט שהמעקות במרפסת ובחלונות שלמים ומחוברים, בלי חלקים חסרים או רופפים. לא נשענים עליהם ולא מפעילים עליהם כוח. כשיש ספק, רושמים זאת ומבקשים שבודק מקצועי יבדוק.
- מידות ושטח: מודדים את החדרים ומשווים לתוכנית המכר. שטח הדירה במפרט מחושב לפי הגדרה שקבועה בצו מכר דירות (טופס של מפרט): עד הפנים החיצוניים של קירות החוץ, וקיר שמפריד בין הדירה לדירה סמוכה נמדד עד מרכזו. לכן הוא לא אמור להיות שווה לסכום השטחים הפנימיים של החדרים. אותו טופס קובע סטייה קבילה של עד 2% בין השטח שבמפרט לשטח בפועל, ואת הסטיות הקבילות שחלות עליכם בודקים בסעיף המתאים במפרט שלכם. כשיש חשד לסטייה גדולה יותר, מבקשים מדידה מבודק מקצועי או ממודד.
- התאמה למפרט: החומרים, הכלים הסניטריים, ונקודות החשמל, המים והתקשורת, בכמות ובמיקום, תואמים למה שכתוב במפרט ובשינויים שסוכמו.
כל ליקוי מצלמים מקרוב ומרחוק, כך שיהיה ברור איפה הוא נמצא, ורושמים את החדר ואת המיקום המדויק.
כשאי אפשר לבדוק משהו. דירה מלוכלכת, ריצוף מכוסה בניילון או דלת עטופה מסתירים ליקויים. במקום לנחש, רושמים בפרוטוקול במפורש מה לא נבדק ולמה, למשל "הריצוף בסלון מכוסה ולא נבדק". כך ברור שהחלק הזה לא אושר.
כשהבדיקה המקצועית נעשית אחרי המסירה. אם הבודק לא יכול להגיע ביום המסירה, מבקשים לרשום בפרוטוקול שהוא נחתם בכפוף לדו"ח בדק שיישלח למוכר, ושולחים את הדו"ח בכתב ברגע שהוא מוכן.
מה חייב להופיע בפרוטוקול מסירת דירה מקבלן?
הרשימה הבאה היא המלצה מעשית, ולא רשימה שנקבעה בחוק. פרוטוקול שמגן על הקונה כולל:
- את התאריך ואת שמות הנוכחים.
- את כל הליקויים שנמצאו, כל אחד עם מיקום מדויק.
- לצד כל ליקוי, את מה שסוכם לגביו: מי מתקן, ומתי מתוכנן התיקון.
- את מה שלא נבדק, ולמה.
- אם הבדיקה המקצועית עוד לא נעשתה, את הציון שהפרוטוקול נחתם בכפוף לדו"ח בדק.
- את קריאת מוני המים והחשמל, ואת מספר המפתחות שנמסרו.
מה כותבים ועל מה חותמים
לפני החתימה קוראים את הפרוטוקול עד הסוף, ומוודאים שכל מה שנאמר בעל פה נכתב. בסוף מקבלים עותק חתום, או מצלמים את הדף החתום לפני שעוזבים.
לפני שעוזבים, מוודאים שקיבלתם את מה שהחוזה והמפרט מבטיחים: מפתחות לדירה, לתיבת הדואר ולמחסן אם יש, שלטים לחניה או לשער אם יש, הוראות שימוש ותעודות אחריות למערכות ולמוצרים שהותקנו, ואביזרים שמופיעים במפרט. את מה שנמסר, ואת מה שחסר, רושמים בפרוטוקול.
ביום המסירה מופיעים לפעמים כמה סוגים של אישורים, וכדאי להבחין ביניהם. אישור קבלת חזקה מתעד שקיבלתם את הדירה ואת המפתחות. אישור מצב הדירה מתעד מה נמצא בה באותו יום, והוא נכון רק כשרשימת הליקויים היא חלק ממנו. כתב ויתור הוא ויתור על זכויות, ועליו חל מה שמתואר בפסקה הבאה.
לפעמים מבקשים מהקונה לחתום על סעיף שבו הוא מוותר על טענות. חוק המכר (דירות) קובע שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה, ושוויתור של הקונה על זכויות בקשר לאי-התאמה, שהוא תנאי להעמדת הדירה לרשותו, בטל, גם כשהוא בכתב. הנוסח שחל תלוי במועד כריתת החוזה: בחוזים שחל עליהם תיקון מס׳ 9 לחוק, כלומר חוזים שנכרתו מיום תחילתו של התיקון, הכלל הזה חל גם על ויתור על זכויות בקשר לאיחור במסירה. על חוזים מוקדמים יותר חל הנוסח הקודם. איזה נוסח חל על החוזה שלכם, בודקים מול עורך דין. ובכל זאת, לא חותמים על ויתור.
סעיף אחר שמופיע לפעמים הוא אישור שהדירה התקבלה במצב תקין. כשנמצאו ליקויים, לא חותמים עליו כמו שהוא: מבקשים למחוק אותו, או לרשום לידו שהאישור כפוף לרשימת הליקויים שבפרוטוקול. כשמתעקשים על סעיף כזה, או על ויתור, כתנאי לקבלת המפתח, מתייעצים עם עורך דין לפני החתימה.
אחרי המסירה: ליקויים שמתגלים בזמן המגורים
חלק מהליקויים מתגלים רק כשגרים בדירה: רטיבות אחרי הגשם הראשון, ניקוז איטי, או דלת שמתחילה להתחכך. גם אותם מתעדים באותה שיטה, בתמונה ובתיאור מיקום, ומודיעים עליהם למוכר, כלומר לחברה שמכרה לכם את הדירה, בכתב ולא רק בטלפון.
לפי חוק המכר (דירות), כשמתגלה אי-התאמה שאפשר לתקן, הקונה נותן למוכר הזדמנות נאותה לתקן אותה, והמוכר צריך לתקן תוך זמן סביר. בפועל זה אומר לאפשר לו להגיע ולתקן, ולשמור תיעוד של כל פנייה, כל ביקור וכל תיקון. אם המוכר לא שולח מי שיתקן, או שהתיקון לא פתר את הבעיה, מתעדים גם את זה, שולחים הודעה נוספת בכתב, ומתייעצים עם עורך דין על ההמשך.
חוק המכר (דירות) מגדיר גם שתי תקופות רצופות. תקופת הבדק מתחילה כשהדירה מועמדת לרשות הקונה, ובתוספת לחוק נקבע אורכה לפי סוג הליקוי, משנה אחת ועד שבע שנים. לאי-התאמה יסודית יש בחוק הוראות נפרדות, ובשאלה כזו נעזרים בעורך דין. אם התגלתה אי-התאמה בתקופת הבדק, המוכר נחשב כמי שלא קיים את חיוביו, זולת אם הוכיח שהיא נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. תקופת האחריות היא תקופה של שלוש שנים שמתחילה בתום תקופת הבדק. אם התגלתה בה אי-התאמה, המוכר נחשב כמי שלא קיים את חיוביו כשהקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
מה שכדאי לשמור בתיקייה אחת: הפרוטוקול החתום, דו"ח הבדק אם היה, התמונות, הוראות השימוש ותעודות האחריות למערכות ולמוצרים שהותקנו, וכל ההתכתבות עם המוכר. את המועדים שחלים על ליקוי מסוים בודקים בחוק המכר (דירות) ובחוזה, ומול עורך דין, ולא מחכים שיתקרבו.
