שיפוץ בבית משותף: אישורים, שעות רעש ושכנים

שיפוץ בדירה בבניין משותף לא נשאר בתוך הדירה: הרעש עובר בקירות, הפסולת יורדת בחדר המדרגות, ולפעמים העבודה נוגעת בצנרת או בקיר שמשרתים גם את השכנים. לכן כדאי לבדוק עוד לפני שמתחילים מה מותר לעשות לבד, ומה דורש הסכמה או היתר.

המדריך מיועד לבעלי דירות שמתכננים שיפוץ בבניין משותף. הוא עובר לפי הסדר: איך מבינים במה העבודה נוגעת, מתי היא פטורה מהיתר, מתי צריך הסכמה של שכן או של האסיפה הכללית, באילו שעות מותר לעבוד, ומה עושים כשמשהו נפגע אצל השכנים.

שיפוץ בבית משותף: קודם בודקים במה העבודה נוגעת

לפני שמזמינים קבלן, עוברים על רשימת העבודות ושואלים על כל אחת מהן שאלה אחת: האם היא נשארת בתוך הדירה, נוגעת בדירה אחרת, או נוגעת ברכוש המשותף. מכאן נגזר מה צריך: שום אישור, הסכמה של שכן, הסכמה של האסיפה הכללית, היתר, או כמה מהם יחד.

רכוש משותף הוא יותר ממה שנדמה. לפי חוק המקרקעין הוא כולל את כל חלקי הבניין שאינם רשומים כדירות, ובהם הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות והמעליות, וגם מיתקני מים שמשרתים את כל הדיירים או את רובם, אפילו כשהם עוברים בתוך דירה מסוימת. כלומר, קו מים שעובר אצלכם בקיר ומשרת את כל הבניין או את רוב הדירות בו הוא רכוש משותף, גם כשהוא בתוך הדירה שלכם.

כדאי לבדוק גם את התקנון של הבניין. החוק קובע תקנון מצוי, אבל הוא חל רק כשלא נרשם תקנון אחר, או בנושא שהתקנון הרשום לא מסדיר. את התקנון הרשום, אם נרשם, מוצאים ברישום הבית המשותף.

שינוי פנימי בדירה: מתי לא צריך היתר

חוק התכנון והבנייה פוטר מהיתר "שינוי פנימי בדירה", ומגדיר אותו בצורה מצומצמת. שינוי נחשב פנימי רק כשהוא לא נוגע בצד החיצוני של הבניין, לא פוגע בחזית, במראה, בשלד, ברכוש המשותף או בצנרת ובציוד שמשרתים גם דירות אחרות, לא פוגע באחרים ולא משנה את שטח הדירה (למעט צירוף של מרפסת שנסגרה כדין) או את מספר יחידות הדיור.

לכן החלפת ריצוף, חידוש מטבח על אותן נקודות מים וניקוז, או הזזת מחיצה שאינה חלק מהשלד, הן שינוי פנימי כל עוד הן לא נוגעות בקיר נושא, בצנרת משותפת או בחזית הבניין.

השאלה הקשה היא מה נחשב שלד. קיר שנראה כמו מחיצה יכול להיות קיר נושא, ואת זה לא קובעים לפי הצליל של דפיקה עליו או לפי העובי שלו. לפני הריסה או פתיחה של קיר שאין ודאות מתועדת שהוא מחיצה שאינה חלק מהשלד, בודקים את הנושא עם מהנדס קונסטרוקציה. אם הקיר הוא חלק מהשלד, מהנדס מתכנן את השינוי.

עבודה שאינה עומדת בהגדרת שינוי פנימי אינה טעונה היתר בהכרח. יש לבדוק אם היא מחייבת היתר או נכללת בעבודות הפטורות מהיתר לפי הדין והתכנון החלים במקום. כשיש ספק, שואלים את מחלקת הרישוי ברשות המקומית לפני שמתחילים.

גם בשינוי פנימי, עבודת חשמל מבצע רק חשמלאי בעל רישיון, כפי שקובע חוק החשמל.

אם השיפוץ כולל שינוי בצנרת או במכשירי גז בישול, את עבודת הגפ"מ מבצע בעל רישיון מתאים לעבודות גפ"מ. לא מזיזים או משנים חיבורי גז כחלק מעבודת השיפוץ ללא בעל רישיון מתאים.

מתי צריך הסכמה של שכן או של האסיפה הכללית

התקנון המצוי מבחין בין שני סוגים של הסכמה. שינוי שפוגע ברכוש המשותף, מסכן אותו או עשוי לשנות את ערכו, צריך הסכמה מראש של האסיפה הכללית של בעלי הדירות. פגיעה ברכוש המשותף כוללת לפי התקנון גם פגיעה בחזות החיצונית האחידה של הבניין, כפי שהייתה כשהבנייה הסתיימה. שינוי שפוגע בדירה אחרת, מסכן אותה או עשוי לשנות את ערכה, צריך הסכמה מראש של בעל אותה דירה. כל שינוי אחר מותר לבעל הדירה לעשות על דעת עצמו.

עצם הדרישה להסכמת האסיפה אינה אומרת בהכרח שצריך הסכמה של כל בעלי הדירות. הרוב הנדרש תלוי בסוג השינוי, בתקנון הרשום ובהוראות החוק שחלות עליו, ולכן בודקים את חוק המקרקעין ואת התקנון של הבית. פעולות שמשנות זכויות ברכוש המשותף, למשל הצמדה של חלק ממנו לדירה מסוימת, עשויות לדרוש רוב מיוחד או הסכמה נוספת.

שתי הנקודות שחשוב להבין: ההסכמה ניתנת לפני העבודה, לא אחריה, והיא לא מחליפה היתר. עבודה בחזית הבניין, למשל, עשויה לדרוש גם הסכמה של האסיפה הכללית וגם היתר. אם בבניין שלכם נרשם תקנון אחר, בודקים מה הוא קובע בנושא.

כדי שלא יהיה ויכוח אחר כך, מבקשים את ההסכמה בכתב, עם תיאור העבודה, ושומרים עותק.

שעות עבודה ורעש

תקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש) אוסרות לבצע עבודות שיפוץ, תיקון או בנייה שגורמות לרעש בבניין מגורים בין 20:00 ל-7:00 בבוקר בימי חול, ובערב יום מנוחה מ-17:00 ועד 7:00 בבוקר שאחרי יום המנוחה. הפעלת מכונות חפירה, בנייה או הריסה באזור מגורים אסורה בימי חול כבר מ-19:00 ועד 7:00 בבוקר. חוקי העזר של הרשות המקומית יכולים להוסיף הגבלות משלהם, ולכן בודקים גם אותם.

השעות שבתקנות הן הגבול, לא המלצה. בבניין שיש בו תינוקות, אנשים שעובדים מהבית או משמרות לילה, תיאום מראש של הימים שבהם יהיו העבודות הרועשות ביותר, כמו שבירת ריצוף או קידוח, חוסך הרבה מתח.

אם השיפוץ הוא הזדמנות לטפל גם ברעש שמגיע מהשכנים, כדאי לתכנן את זה לפני שסוגרים קירות ותקרות. על האפשרויות יש פירוט במדריך לבידוד רעשים לדירות.

חדר המדרגות, המעלית והפסולת

חדר המדרגות והמעלית הם רכוש משותף, וכל החומרים והפסולת של השיפוץ עוברים דרכם: שקי פסולת, ארגזי אריחים ופרופילים ארוכים. לפני שמתחילים, מתאמים עם ועד הבית או עם חברת הניהול איך מגינים על המעלית ועל הקירות, באילו שעות מעבירים חומרים, ואיפה מניחים את הפסולת עד הפינוי. את פינוי הפסולת עושים לפי הכללים של הרשות המקומית.

ביום שלפני תחילת העבודה מצלמים את חדר המדרגות, את המעלית ואת הכניסה לבניין. אם יתגלה נזק בסוף השיפוץ, התמונות יראו מה היה לפניו.

להודיע לשכנים לפני שמתחילים

הודעה קצרה לשכנים, בתלייה בלוח המודעות או ישירות לשכנים הקרובים, כוללת את מועד ההתחלה ואת משך העבודה המשוער, את הימים הרועשים הצפויים, ושם ומספר טלפון של מי שאפשר לפנות אליו. זה לא מבטל את הרעש, אבל כשהשכנים יודעים למה לצפות ויש להם מספר טלפון, יש להם למי לפנות ישירות.

אם העבודה כוללת חדר רטוב, צנרת או קירות שגובלים בדירה אחרת, כדאי להציע לשכן הסמוך לצלם אצלו את הקירות והתקרה הגובלים, באישורו, לפני שהעבודה מתחילה.

כשמשהו נפגע אצל השכנים

סדק בקיר משותף, כתם רטיבות בתקרה של השכן מלמטה או נזק במעלית צריכים טיפול מהיר, לפני שהנזק גדל. עוצרים את העבודה באותו אזור, מבקשים מהקבלן לבדוק את המקור, ומתעדים.

כתם רטיבות אצל השכן לא תמיד מגיע מהשיפוץ. לפני שמקבלים אחריות או מתכחשים לה, כדאי לברר מאיפה הוא מגיע, ועל הבדיקות יש פירוט במדריך לזיהוי מקור רטיבות בקיר. אם המקור בדירה שלכם, מתקנים אותו, והתקנון המצוי מאפשר לשכן לדרוש זאת. אם המקור ברכוש המשותף, התקנון מאפשר לבעל דירה לדרוש מנציגות הבית, כלומר מוועד הבית, לתקן אותו.

רשימת בדיקה לפני שיפוץ בבניין משותף

• לכל עבודה ברשימה נקבע אם היא נשארת בדירה, נוגעת בדירה אחרת או ברכוש המשותף.
• נבדק התקנון הרשום של הבניין.
• קירות שמתכננים לפתוח או להזיז, ואין ודאות מתועדת שאינם חלק מהשלד, נבדקו עם מהנדס קונסטרוקציה.
• אם צריך היתר, הוא התקבל לפני תחילת העבודה.
• הסכמות של שכנים או של האסיפה הכללית התקבלו מראש ובכתב.
• תואמו עם ועד הבית הגנה על המעלית ועל חדר המדרגות, ומקום לפסולת.
• השכנים קיבלו הודעה עם מועדים ופרטי קשר.
• חדר המדרגות והמעלית צולמו לפני ההתחלה.