בדיקת דירה לפני קנייה: מה בודקים בדירה ובמסמכים

בדיקת דירה לפני קנייה עונה על שתי שאלות שונות: באיזה מצב הדירה עצמה, ומה המצב המשפטי והתכנוני שלה. את הראשונה בודקים בעיניים, ולפעמים בעזרת בעל מקצוע. את השנייה בודקים במסמכים, ואף ביקור בדירה לא יחליף אותם. שתיהן צריכות להיעשות לפני החתימה על החוזה.

המדריך מיועד למי שמצא דירת יד שנייה ושוקל לקנות אותה. הוא מסביר מה אפשר לראות לבד בביקור, מה אי אפשר לאשר בלי בעל מקצוע, אילו מסמכים בודקים ומה כל אחד מהם יכול לגלות, ומה עושים עם הממצאים.

חלק ראשון: בדיקת הדירה עצמה

כדאי להגיע לביקור ביום, כשיש אור טבעי, ולתת לעצמכם זמן. דירה מרוהטת מסתירה הרבה: מאחורי ארונות, מתחת לשטיחים ובפינות שהרהיטים צמודים אליהן. מותר לבקש לפתוח ארונות, להדליק אורות ולפתוח ברזים. ממצא אחד בביקור לא בהכרח אומר שיש בעיה חמורה, אבל הוא אומר שכדאי לברר.

רטיבות וסימני מים

מה רואים לבד: כתמים בתקרה ובקירות, צבע מתקלף או מתנפח, עובש בפינות, ריח טחב, ובמיוחד סביב חלונות, מתחת לחדרים רטובים של השכנים מלמעלה ובקירות חיצוניים. כתם שנצבע לאחרונה, בצבע שנראה חדש רק באזור אחד, הוא סיבה לשאול את המוכר מה היה שם.

מה אי אפשר לאשר לבד: מאיפה מגיעה הרטיבות, והאם הבעיה נפתרה או רק הוסתרה. כתם יבש יכול להיות שארית של נזילה שתוקנה, או של נזילה שחוזרת בכל חורף.

מתי מביאים בעל מקצוע: כשיש כתמים, עובש או ריח. בעל מקצוע בתחום הרטיבות והאיטום יכול לבדוק את המקור. על הדרכים להבין מאיפה רטיבות מגיעה אפשר לקרוא במדריך לזיהוי מקור רטיבות בקיר.

סדקים

מה רואים לבד: סדקים בקירות, בתקרה ובריצוף, ואריחים שזזו או נשמעים חלולים. לא כל סדק הוא בעיה מבנית. סדק דק בשכבת הטיח או הצבע יכול להיות פגם בגמר בלבד.

מה אי אפשר לאשר לבד: אם סדק נובע מבעיה בשלד או רק בשכבות הגמר, ואם הוא ממשיך להתרחב.

מתי מביאים בעל מקצוע: כשסדק משמעותי, חוזר, מלווה בתזוזות או מעורר חשש לבעיה מבנית, פונים למהנדס אזרחי בתחום מבנים. התואר "מהנדס רשום" מוגן בחוק המהנדסים והאדריכלים, אבל לא מספיק לבדוק שמישהו רשום בפנקס המהנדסים: כדאי לוודא שהרישום והתחום שלו מתאימים לבדיקה המבוקשת.

חלונות ותריסים

מה רואים לבד: אם החלונות נפתחים ונסגרים בקלות, אם התריסים עולים ויורדים, אם יש סימני מים על אדן החלון או מתחתיו, ואם הזיגוג שלם.

מה אי אפשר לאשר לבד: בביקור רגיל ביום יבש אי אפשר לקבוע בוודאות כיצד האיטום סביב החלון מתנהג בגשם. כשיש סימני חדירת מים או חשש ממשי, בעל מקצוע יכול לבצע בדיקה מתאימה.

מתי מביאים בעל מקצוע: כשיש סימני מים סביב החלון, או כשהחלונות ישנים ומתכננים להשאיר אותם. מתקין חלונות יכול לבדוק את מצב החלונות והתריסים, ואיש איטום את האיטום סביבם. אפשר גם לשאול את המוכר אם מים נכנסו בחורף.

חשמל

מה רואים לבד: את לוח החשמל, אם יש בו מפסק פחת, שקעים ומפסקים שבורים או מושחרים, כבלים חשופים, ומפסקים שקופצים כשמדליקים כמה מכשירים.

מה אי אפשר לאשר לבד: את מצב החיווט בתוך הקירות, את ההארקה ואת התאמת המתקן לשימוש שמתכננים.

מתי מביאים בעל מקצוע: אין חובה בדין לבדוק את מתקן החשמל לפני קניית דירה קיימת, אבל כשהמתקן ישן, כשיש סימנים כמו שקעים מושחרים, או כשמתכננים להוסיף מזגנים ומכשירים, כדאי לבדוק. עבודות חשמל מבצע בעל רישיון חשמל תקף ומתאים לסוג העבודה. כאשר נדרשת בדיקה מקצועית של המתקן, ובפרט בדיקה שנמצאת בסמכות בודק, מזמינים חשמלאי בודק בעל רישיון מתאים.

אינסטלציה וניקוז

מה רואים לבד: לחץ המים בברזים ובמקלחת, כמה זמן לוקח למים חמים להגיע, אם הכיור והמקלחת מתנקזים מהר, ואם יש רטיבות מתחת לכיורים ובארון שמתחת לכיור המטבח. מורידים את המים באסלה ומקשיבים לנזילה.

מה אי אפשר לאשר לבד: את מצב הצנרת בתוך הקירות והרצפה, ואם יש נזילה סמויה.

מתי מביאים בעל מקצוע: כשיש רטיבות, ניקוז איטי, או צנרת ישנה שלא הוחלפה. אינסטלטור יכול לבדוק, ולפעמים גם להשתמש בציוד לאיתור נזילות.

הרכוש המשותף

בבניין משותף מצב הבניין משפיע גם על הדירה. מה רואים לבד: את חדר המדרגות, המעלית, הגג, רק כאשר קיימת אליו גישה בטוחה ומותרת, וקירות חיצוניים עם סימני רטיבות. כדאי לשאול את ועד הבית אם יש תיקונים מתוכננים או בעיות ידועות, כמו נזילה מהגג או מעלית שדורשת החלפה, ואם יש תקנון שנרשם.

מה אי אפשר לאשר לבד: את מצב האיטום של הגג ושל הקירות החיצוניים, ואם תיקון שהוועד מדבר עליו כבר הוחלט ומה יהיה חלקה של הדירה בהוצאה.

מתי מביאים בעל מקצוע: כשיש סימני רטיבות בגג, בקירות החיצוניים או בחדר המדרגות, או סדקים בחלקים המשותפים. איש איטום או מהנדס יכולים לבדוק את המקור. את ההחלטות ואת ההוצאות המתוכננות מבררים מול ועד הבית ועם עורך הדין.

זה חשוב כי לפי חוק המקרקעין כל בעל דירה משתתף בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף, ותקנון שנרשם מחייב גם מי שנעשה בעל דירה אחר כך.

חלק שני: המסמכים והמצב המשפטי והתכנוני

המסמכים עונים על שאלות שאי אפשר לראות בדירה: מי הבעלים, מה רשום על הנכס, ואם מה שבנוי תואם את ההיתר. כל מסמך מגלה חלק אחר, ואף אחד מהם לא מחליף את האחרים. את הבדיקה המשפטית ואת החוזה כדאי להשאיר לעורך דין שמייצג אתכם.

נסח טאבו

נסח טאבו הוא מסמך רשמי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. לפי הרשות, הוא מציג את הבעלים הרשומים, שעבודים, משכנתאות, עיקולים, צווים שיפוטיים והגבלות, והמידע בו נכון ליום שבו הופק. לכן מפיקים נסח עדכני סמוך לחתימה.

בנסח אפשר לראות גם הערות אזהרה. לפי חוק המקרקעין, כל עוד הערת אזהרה לא נמחקה, לא תירשם עסקה שסותרת אותה, אלא בהסכמת מי שההערה רשומה לטובתו או לפי צו בית משפט.

כשהנכס לא רשום בטאבו

לא כל דירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין. נכס שמנוהל ברשות מקרקעי ישראל מקבל אישור זכויות, שלפי הרשות כולל את בעלי הזכויות, שעבודים והערות. כשהנכס מנוהל גם בידי חברה משכנת, הרשות מפנה לגורם שמנהל את הנכס כדי לקבל אישור זכויות. אם ההחלטה מה להזמין לא ברורה, עורך הדין בודק איפה הזכויות רשומות.

תיק הבניין והתאמה להיתר

נסח טאבו לא אומר אם מה שבנוי בפועל תואם את ההיתר. לשם כך פונים לתיק הבניין ברשות המקומית. בעיריית תל אביב-יפו, למשל, מסבירים שתיק בניין כולל את ההיתרים, התוכניות, טופס 4 ותעודת הגמר, ושלפני רכישה חשוב לדעת אם יש לנכס היתר ואם השטח והשימוש בפועל תואמים אותו. העירייה גם מציינת שייתכן שלא כל המסמכים יימצאו בתיק.

כדאי להשוות את התוכנית שבהיתר לדירה: מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף, מחסן שהפך לחדר. לפי חוק התכנון והבנייה, שימוש בבנייה הטעונה היתר שנעשתה בלא היתר או בניגוד לתנאיו הוא "שימוש אסור", ומי שהוא בעל המקרקעין או המחזיק בהם בפועל בזמן העבירה עשוי להיות מואשם בו. לכן חריגת בנייה היא לא רק עניין של המוכר. אם מוצאים פער, בודקים אותו עם עורך הדין, ולפי הצורך גם עם אדריכל או מהנדס.

הבית המשותף והתקנון

בנסח של דירה בבית משותף אפשר לראות אם נרשם תקנון מוסכם. תקנון כזה מחייב גם בעלים חדשים, ויכול לקבוע, למשל, הצמדות של חלקים מהרכוש המשותף או שיעור השתתפות אחר בהוצאות. לכן כדאי לקרוא אותו לפני החתימה, ולא אחרי.

חובות ואישורים מול הרשות המקומית

לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, כפי שמסבירה עיריית תל אביב-יפו, העברת הזכויות בטאבו מותנית באישור מהעירייה שכל החובות של בעל הנכס לעירייה שולמו. העירייה מוסיפה שתשלום היטל השבחה, כשהוא חל, הוא תנאי להעברת הנכס בטאבו. בפועל, החוזה צריך לקבוע מי משלם מה ומתי, ועורך הדין דואג שהאישורים יתקבלו.

דירת יד שנייה וחוק המכר (דירות)

חוק המכר (דירות) קובע תקופות בדק ואחריות, והן מוטלות על מי שבנה את הדירה כדי למכור אותה, כלומר על הקבלן או היזם, ולא על מוכר פרטי. אבל החוק מכיר גם ב"קונה משנה", מי שקנה את הדירה מהקונה הראשון, והוא כולל גם את מי שבאים במקומם ("חליפים"). לכן מי שקונה דירה שתקופות הבדק והאחריות שלה לפי החוק עוד לא הסתיימו עשוי להיות זכאי לטעון מול הקבלן לליקויים מסוימים. זה תלוי במועד המסירה המקורי ובסוג הליקוי, ולכן כדאי לבקש מהמוכר את פרוטוקול המסירה ואת המסמכים מהקבלן. מה בודקים במסירה של דירה חדשה ומה נרשם בפרוטוקול, אפשר לקרוא במדריך פרוטוקול מסירה לדירה מקבלן.

למה בודקים לפני החתימה, ומה עושים עם הממצאים

חוק המכר הכללי מסביר למה העיתוי חשוב. לפי סעיף 12, קונה לא יכול להסתמך על אי-התאמה, כלומר פער בין מה שנמסר לו לבין מה שהוסכם, או ליקוי שבגללו לנכס אין האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל, אם ידע עליה כשנחתם החוזה. ליקוי שראיתם לפני החתימה ולא טיפלתם בו בחוזה, קשה לטעון לגביו אחר כך.

לליקוי שלא היה אפשר לגלות בבדיקה סבירה יש הסדר אחר. לפי סעיף 15, הקונה יכול להסתמך עליו, בתנאי שהודיע למוכר מיד אחרי שגילה אותו. במכירת מקרקעין, אם ההודעה ניתנה אחרי שעברו שנתיים ממסירת הנכס, הקונה אינו זכאי לחזור בו מהחוזה מכוח הסעיף הזה. אם היא ניתנה אחרי שעברו ארבע שנים ממסירת הנכס, הוא אינו זכאי ליתר התרופות בשל הפרת חוזה מכוח הסעיף הזה. לפי סעיף 16, כשאי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע עליהן או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, הקונה יכול להסתמך עליה גם אחרי המועדים שבסעיפים 14 ו-15 וגם אם נקבע אחרת בהסכם, בתנאי שהודיע למוכר מיד אחרי שגילה אותה. החוק חל על מקרקעין בשינויים המחויבים, וחלק מהוראותיו כפופות להסכם בין הצדדים, ולכן את המשמעות במקרה מסוים בודקים עם עורך דין.

מטרת הבדיקה אינה רק למצוא ליקויים. הממצאים עוזרים:

• להבין כמה יעלה התיקון, ואם הוא משנה את ההחלטה.
• להחליט אם צריך בדיקה נוספת של בעל מקצוע.
• לנהל משא ומתן על המחיר.
• לבקש מהמוכר לתקן לפני המסירה או להתחייב לכך.
• להכניס לחוזה מנגנון מתאים, שאותו מנסח עורך הדין שלכם.

אם אתם מתכננים לשפץ אחרי הקנייה, הבדיקה היא גם הזדמנות להבין מה אפשר לשנות בדירה. בבניין משותף יש לזה כללים משלו, שמוסברים במדריך לשיפוץ בבית משותף.